생연10블록 용지용도 전환에 대한 특혜 의혹에 더해, 첫 매매 계약 시 LH가 설정한 특약의 권한 유지기간도 불합리하다는 비판이 거세지고 있다.

일각에서는 용지용도 전환 문제보다 시장논리나 상식과는 동떨어진, 무소불위(無所不爲)에 가까운 LH의 권한에 대한 논란이 크다.

준공고시는 물론 소유권이 이전돼 용지에 대한 LH의 권한은 20년 전에 소멸했음에도 불구, 특약을 근거로 매매대금 차액인 6억4460만 원을 지속적으로 요구했기 때문이다.

2000년 6월 LH와 동남주택산업은 용지매매 계약을 하면서 할인된 대금 10%를 납부하면 용지용도를 전환(임대→분양)할 수 있다는 특약을 설정했다.

시는 이 내용을 분양주택건설을 추진하던 지행파트너스에 안내했고 동남주택산업은 지행파트너스와의 매매 계약 시 이 특약을 승계했다는 것이다. 지행파트너스는 LH에 당시 매매대금 차액을 납부한 후 시로부터 ‘분양주택건설 사업계획’을 승인받았다.

이에 대해 정계숙 시의원은 “생연택지개발지구는 준공 후 공공시설 인수인계와 함께 LH의 권한이 소멸되고 지구단위관리, 주택건설사업계획의 승인권 등은 시의 권한”이라며 “시는 20년이 지난 후 업체 간의 거래 특약을 유효하다 판단하고 안내까지 해줬다”라며 강하게 비판하고 나섰다.

하지만 시와 LH는 첫 매매계약 당시 설정한 특약은 유효하고, 특약에 따라 매매대금 차액을 납부할 경우 용지의 용도 전환에 문제가 없다는 입장이다.

핵심은 용지 소유권이 ‘LH→매수자·시로 이전 및 귀속돼도 특약에 대한 권리는 여전히 LH에 유효한가?’이다. 하지만 이와 관련된 정확한 기준과 근거는 관계법, 시행령 등에 명시된 바가 없고, 이로 인해 양측의 주장은 여전히 평행선을 달린다.

소유권 이전 시 특약의 효력이 소멸된다면 동남주택산업이 용지매매 잔금 52억1460만 원을 완납한 2003년 6월26일 이후 LH는 해당 용지에 관한 권한이 사라진다. 실제 2000년 당시 LH-동남주택산업사 매매계약서 제6조에도 ‘용지 매매대금을 완납한 후 용지 소유권을 이전하기로 한다’고 명시 돼 있다.

하지만 시와 LH는 20년이 지난 지난해까지 매매계약 당시 설정된 특약의 효력이 유지되는 것으로 판단하고 업무를 추진했다. 매매계약서에 따라 용지 소유권이 이전된 것과는 별개로 특약의 효력은 소유권 이전과 상관없이 20년 넘게 유지된 것이다.

토지 공급 목적이 끝날 때 까지 특약의 효력이 유지된다면 목적 달성 기한 또는 특약의 효력이 유지되는 기간이 명시돼 있어야 타당하다. 그러나 LH-동남주택산업사의 용지매매계약서에는 특약의 유효기간에 관한 사항이 전혀 기재되지 않았다.

뿐만 아니라 관련법에서도 매매계약 시 특약의 설정 기준, 효력발휘 기간을 언제부터 언제까지, 어떻게 해야 한다는 기준이 확인되지 않아 행정을 처리하기 전 정확한 법률자문과 타당성 검토가 필요한 상황이었다.

그럼에도 불구하고 관련내용을 바라보는 시의 시각은 안이했다. 시 관계자는 “LH가 수차례 회신한 공문에 특약에 따른 매매대금 차액 납부를 명시해 그대로 처리한 것”이라고 말한다.

내부적으로 용지용도와 특약의 효력유지 기간에 대한 구체적 논의가 있었고, 법률자문과 타당성 검토가 필요하다 인정했지만 합리적 절차와 과정을 거쳤다 볼 수 있는 근거는 부족하다.

이에 대해 LH관계자는 “특약 설정도 매우 드문 경우고, 계약 당시에는 이렇게나 오랜 기간 용지가 방치될 것이란 변수를 예측 못했을 것”이라고 밝혔다. 아울러 “생연10블록 계약의 특약적용은 2011년과 2020년 두 번에 걸친 자문 결과에 따라 합당하게 처리한 사안”이라고 덧붙였다.

LH측 설명은 ‘매매계약의 목적물인 토지 소유권이 매수인에게 이전됐어도 특약사항의 효력기간에 대해 별도약정이 없는 경우 특약은 계약 당사자인 LH와 동남주택산업에 대해 효력이 있다’는 것이다.

또 ‘토지의 지정용도가 분양주택으로 변경되는 경우 매매계약 당사사인 LH와 동남주택산업은 그에 따른 채권·채무를 부담하게 되므로 동남주택산업은 LH에게 매매대금 차액을 지급해야한다’고 해석했다.

또 하나 심각한 문제는 생연10블록 건설 지연은 매매계약 해지사유에 부합하지만 그 누구도 관심을 갖지 않은 점이다. LH-동남주택산업이 체결한 매매계약서 제9조 5항에는 ‘LH는 동남주택산업의 귀책사유로 계약의 순조로운 이행이 심히 지연되거나 계약을 존속시킬 수 없는 것으로 인정될 때 계약을 해제할 수 있다’고 명시 돼 있다.

하지만 LH도 동남주택산업사도 아무 대책 없이, 그저 관성적으로 계약을 유지했다. LH관계자는 “계약해지에 대한 조항은 용지 대금 납부와 관련된 내용으로 시행사의 실 건축행위 지연은 계약해지 사유로 볼 수 없다”고 말했다.

임대주택을 짓겠다던 동남주택산업은 21년 동안 해당 용지에 아무런 건축행위를 진행하지 않았으며 시와 LH는 어떤 문제의식도, 중재도, 협의도 진행하지 않은 채 관망만 했다.

이렇게 시·LH·동남주택산업이 한발씩 물러서 있었던 결과는 동두천시민들의 주거안정 기대와 주거지 선택의 기회를 박탈하는 부메랑이 돼 돌아왔다. 그리고 관련기관 모두는 시민에게 어떤 설명도 하지 않았고 이해나 양해를 구하지도 않은 채 여전히 입을 닫고 있다.

시민의 납득은 중요하지도, 필요하지도 않다는 듯 그저 ‘문제가 없다’는 말만 반복하고 있을 뿐이다.